คู่มือบริหารนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสำหรับกรรมการ ฉบับปี 2025-2026

อ้างอิง พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543  ข้อมูลจริงจากปี 2566-2567  มาตรฐานอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย

• มากกว่า 40% ของหมู่บ้านบริหารผิดพลาดด้านบัญชี
• มากกว่า 30% ไม่มีการทำ Preventive Maintenance
• มากกว่า 25%  มีปัญหาค้างค่าส่วนกลางเกิน 10 - 20%
• กว่าครึ่งของข้อพิพาทในหมู่บ้าน มาจาก ข้อมูลไม่โปร่งใสและสื่อสารผิดพลาด

นี่คือเหตุผลว่าทำไมกรรมการต้องเข้าใจ ระบบบริหารนิติบุคคล แบบมีโครงสร้าง ไม่ใช่แบบอาศัยการเดา หรือทำตามสิ่งที่บริษัทบริหารบอกเพียงฝ่ายเดียว

บทความนี้จึงเขียนโดยอิงข้อมูลจริงจาก:

• พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543
• กฎกระทรวงที่เกี่ยวข้อง
• สถิติสำนักผังเมืองและสิ่งแวดล้อมท้องถิ่น
• สมาคมอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
• รายงานวิชาการด้าน Facility & Community Management ไทย ปี 2566-2567 และเป็นฐานข้อมูลจริงที่กรรมการหมู่บ้านต้องรู้

• ตรวจดูเอกสารการเงินได้ทุกเมื่อ
• สั่งตรวจสอบทรัพย์ส่วนกลาง
• อนุมัติค่าใช้จ่ายตามงบที่ประชุมใหญ่กำหนด
• เสนอแก้ไขกฎระเบียบ
• แต่งตั้ง/ถอดถอนบริษัทบริหาร

กรรมการมีอำนาจเต็มตามกฎหมาย ไม่ใช่ผู้ตามบริษัทบริหาร นี่คือสิ่งที่หมู่บ้านหลายแห่งยังเข้าใจผิด

2. โครงสร้างการบริหารนิติบุคคลที่ถูกต้อง (Operational Model)
จากงานวิจัยด้าน Community Management (2566) มีการแบ่งงานนิติบุคคลเป็น 6 ด้านหลัก ดังนี้

 โครงสร้างนี้เป็นมาตรฐานสากลของงาน Facility Management
3. งบประมาณและบัญชี: ระบบที่กรรมการต้องเข้าใจ

3.1 ค่าใช้จ่ายส่วนกลางคืออะไร? คือคำนวณตามขนาดแปลงที่ดิน เช่น  บ้าน 60 ตร.วา × 25 บาท/ตร.วา = 1,500 บาทต่อเดือน
3.2 ค่าใช้จ่ายส่วนกลางเฉลี่ยในหมู่บ้านไทย
จากรายงานสมาคมอาคารชุด ปี 2566:

• บ้านเดี่ยว: 1,838 บาท/ตร.วา
• ทาวน์โฮม: 1,225 บาท/ตร.วา
• หมู่บ้านขนาด 200-300 หลัง:  งบประมาณรวมปีละ 2.4-3.7 ล้านบาท  นี่คือข้อมูลที่ใช้ตั้งต้นวางแผนงบประมาณได้จริง

4. ปัญหาที่เกิดขึ้นจริงในหมู่บ้านไทย ปี 2566 - 2567  จากสถิติดำรงธรรม + ท้องถิ่น

 1) บัญชีไม่โปร่งใส 43% ของคำร้องเรียน

• ไม่มีใบเสร็จแนบ
  
• รายงานไม่ตรงกับความจริง
• ค่าใช้จ่ายซ้ำซ้อน

2) ค้างค่าส่วนกลางสูง 18-25% ของหมู่บ้านไทย เมื่อเกิน 10% หมู่บ้านเริ่มขาดสภาพคล่อง

3) ระบบซ่อมบำรุงไม่มี PM ค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 20-30% 

• ปั๊มน้ำไม่ล้าง  ค่าไฟเพิ่ม
• สระไม่เช็กคลอรีน  ค่าซ่อมเพิ่ม

 4) ความปลอดภัยต่ำ - ระบบรปภ.ไม่ได้มาตรฐาน 50%

• ไม่มีรายงานเซ็นเข้าออก
• กล้องเสียไม่ซ่อม
• ไม่มีการตรวจจุดสำคัญ (Key Point Patrol)

5. คู่มือสำหรับกรรมการใหม่ (New Committee Manual)
5.1 เอกสารที่ต้องได้รับทุกเดือน ตามมาตรฐานสมาคมอาคารชุด:

• รายงานบัญชีรายเดือน
• รายงานค่าส่วนกลางค้างชำระ
• รายงานงานซ่อม
• รายงาน PM
• รายงาน รปภ.
• รายงานกิจกรรมในพื้นที่ส่วนกลาง

6. วิธีตรวจสอบบริษัทบริหารว่า ดีจริงหรือไม่ ตัวชี้วัดคุณภาพ (KPI) ที่ใช้วัดบริษัทบริหาร 

ทั้งหมดนี้เป็น "ค่าอุตสาหกรรมจริง" ไม่ใช่ความคิดเห็น

7. ระบบ PM ที่หมู่บ้านควรมี (Maintenance Standard)
ตาราง PM มาตรฐานที่ใช้จริง

8. ระบบรักษาความปลอดภัยที่ได้มาตรฐาน   จากมาตรฐานอุตสาหกรรมการรักษาความปลอดภัย (2566):

• หมู่บ้าน 200 หลัง ต้องมี 35 นายต่อกะ
• กล้องต้องเก็บภาพอย่างน้อย 30 วัน
• ระบบตรวจจุดต้องใช้อุปกรณ์ เช่น Guard Tour
• บันทึกเหตุการณ์ประจำวันต้องตรวจสอบได้

9. การบริหารข้อพิพาทในหมู่บ้านข้อมูลจากสำนักกฎหมายท้องถิ่น 2567 ระบุว่า   ข้อพิพาทที่พบบ่อยมี 4 ประเภท:

• พิพาทเรื่องค่าส่วนกลาง
• พิพาทเรื่องที่จอดรถ
• พิพาทเสียงดัง/รบกวน
• พิพาทเรื่องสัตว์เลี้ยง

• ใช้ข้อบังคับหมู่บ้านเป็นหลัก
  
• สื่อสารอย่างเป็นทางการ
  
• บันทึกเหตุการณ์
  
• ใช้การไกล่เกลี่ยก่อนยื่นฟ้อง

10. โครงสร้างงานนิติบุคคลหมู่บ้าน

1. บัญชีและการเงิน  รายงานรายเดือน ค่าส่วนกลาง และใบเสร็จ/หลักฐาน  
2. ซ่อมบำรุง   PM รายเดือน ระบบสระ และปั๊มน้ำ
3. รักษาความปลอดภัย   รปภ. CCTV และตรวจจุด
4. สวนและความสะอาด   ตัดหญ้า เก็บขยะ และล้างพื้น
5. งานกฎหมาย   ข้อบังคับ และมติประชุมใหญ่
6. การสื่อสารลูกบ้าน   แจ้งซ่อม ประกาศ และแอปนิติบุคคล

11. Checklist สำหรับกรรมการ (ใช้ประชุมได้ทันที)

• ก่อนเซ็นอนุมัติค่าใช้จ่าย
  
• มีใบเสนอราคา มากกว่าหรือเท่ากับ  3 เจ้า
• รายการงานตรงกับงบปี
  
• มีภาพก่อนหลังงาน
• บริษัทมีใบอนุญาตถูกต้อง

• ส่งรายงานภายใน 5 วันแรกของเดือน
  
• PM สระน้ำครบ 4 ครั้ง/เดือน
  
• รปภ.มีเซ็นตรวจจุดจริงกล้องใช้การได้ 90%

12. FAQ แบบ FACT-DRIVEN พร้อมคำตอบ

Q1: ค่าส่วนกลางคิดจากอะไร?
A: ขนาดแปลงที่ดิน × อัตราที่ประชุมใหญ่กำหนด (มาตรา 48)

Q2: หมู่บ้านต้องมีประชุมใหญ่ปีละครั้ง?
A: ใช่ ภายใน 120 วันหลังสิ้นปีงบประมาณ (มาตรา 49)

Q3: กรรมการขอดูบัญชีได้ไหม?
A: ได้ทันทีตามกฎหมาย (มาตรา 48)

Q4: หมู่บ้านควรมีรปภ.กี่นาย?
A: 200 หลัง = 35 นายต่อกะ

Q5: ปั๊มน้ำต้องล้างบ่อยแค่ไหน?
A: เดือนละครั้ง (มาตรฐานอุตสาหกรรม)

Q6: ค่าไฟส่วนกลางเพิ่มต้องตรวจอะไร?
A: ปั๊มน้ำ ไฟถนน และสระน้ำ (พบค่าไฟเพิ่ม 10 - 30% หากไม่ได้ PM)

Q7: อัตราค้างค่าส่วนกลางเท่าไหร่ถือว่าเสี่ยง?
A: มากกว่า 1015% = เริ่มกระทบสภาพคล่อง

Q8: การเลือกบริษัทบริหารดูอะไรเป็นหลัก?
A: ประสบการณ์, ความโปร่งใสของระบบบัญชี และเทคโนโลยีที่ใช้ 

Q9: กรรมการเปลี่ยนบริษัทบริหารทำอย่างไร?
A: ต้องมีมติประชุมใหญ่

Q10: กล้องวงจรปิดต้องเก็บกี่วัน?
A: ขั้นต่ำ 30 วัน

Q11: ทรัพย์ส่วนกลางซ่อมด้วยเงินใคร?
A: ใช้เงินส่วนกลางของนิติบุคคลเท่านั้น

Q12: หมู่บ้านไม่มีเงินทำอย่างไร?
A: ใช้สิทธิ์ฟ้องร้องค้างชำระ, ทำแผนงบประมาณใหม่