คู่มือค่าส่วนกลางหมู่บ้านจัดสรร 2026: กฎหมายที่เกี่ยวข้องที่เจ้าของบ้านและคณะกรรมการต้องรู้

คู่มือค่าส่วนกลางหมู่บ้านจัดสรร 2026: กฎหมายที่เกี่ยวข้อง สิทธิ หน้าที่ และข้อควรรู้ของเจ้าของบ้าน

ค่าส่วนกลางหมู่บ้านจัดสรร ไม่ได้หมายถึงเพียงเงินที่ลูกบ้านต้องจ่ายในแต่ละเดือน แต่เป็นกลไกสำคัญสำหรับดูแลสาธารณูปโภคและบริหารจัดการส่วนกลางของหมู่บ้าน สำหรับ กรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร สิ่งสำคัญจึงไม่ใช่แค่ “เก็บค่าส่วนกลางให้ได้” แต่ต้องบริหารเงิน ดูแลทรัพย์สินส่วนกลาง ดำเนินงานตามข้อบังคับ และใช้อำนาจอย่างโปร่งใส ตรวจสอบได้

บทความนี้สรุป หน้าที่ อำนาจ ความรับผิดชอบ และข้อควรรู้เกี่ยวกับค่าส่วนกลางหมู่บ้านจัดสรร ปี 2569 ให้กรรมการนำไปใช้เป็นแนวทางบริหารได้จริง

สรุปสั้น ๆ: หน้าที่กรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรคืออะไร?
กรรมการมีหน้าที่ดำเนินกิจการของนิติบุคคลให้เป็นไปตาม กฎหมาย ข้อบังคับ และมติที่ประชุมใหญ่สมาชิก โดยงานหลักครอบคลุมการดูแลสาธารณูปโภค การจัดเก็บค่าส่วนกลาง การบริหารบัญชีและการเงิน การดูแลผู้รับเหมา ตลอดจนการแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นภายในหมู่บ้าน

หัวใจสำคัญคือ บริหารเงินส่วนกลางอย่างโปร่งใส ใช้อำนาจตามขอบเขต และสามารถตรวจสอบได้
กรมที่ดินระบุว่า นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีคณะกรรมการเป็นผู้ดำเนินกิจการตามกฎหมายและข้อบังคับ โดยอยู่ภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่สมาชิก

1. ค่าส่วนกลางหมู่บ้านจัดสรรคืออะไร?

• ถนนและพื้นที่ส่วนกลาง
• สวนและพื้นที่สีเขียว
• ไฟฟ้าส่องสว่าง
• ระบบรักษาความปลอดภัย
• กล้อง CCTV
• ระบบสาธารณูปโภคที่เกี่ยวข้อง
• ค่าทำความสะอาด
• ค่าซ่อมบำรุง
• ค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการ

กฎหมายกำหนดให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมีหน้าที่ออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินที่ตนซื้อ ขณะที่ผู้จัดสรรมีหน้าที่ในส่วนของแปลงที่ยังไม่มีผู้ซื้อ ตามเงื่อนไขของกฎหมาย

Expert Tip กรรมการควรแยกให้ชัดระหว่าง “เงินที่เก็บได้” กับ “เงินที่สามารถนำไปใช้ได้” เพราะทุกค่าใช้จ่ายควรมีฐานจากกฎหมาย ข้อบังคับ มติที่ประชุม หรือวัตถุประสงค์ของนิติบุคคล

Warning ไม่ควรนำเงินส่วนกลางไปใช้กับกิจกรรมที่ไม่เกี่ยวข้องกับประโยชน์ส่วนรวมโดยไม่มีการตรวจสอบอำนาจและมติที่เกี่ยวข้อง

2. หน้าที่ของกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หน้าที่ของกรรมการสามารถสรุปเป็น 6 ด้านหลัก

1. ดูแลสาธารณูปโภค ติดตามสภาพถนน สวน ไฟส่องสว่าง ระบบรักษาความปลอดภัย และทรัพย์สินส่วนกลางให้อยู่ในสภาพพร้อมใช้งาน
2. บริหารค่าส่วนกลาง จัดระบบเรียกเก็บเงิน ติดตามลูกหนี้ และบริหารเงินให้เพียงพอต่อการดูแลส่วนกลาง
3. บริหารบัญชีและการเงิน ควรมีเอกสารรองรับรายรับและรายจ่าย เช่น ใบเสร็จ ใบแจ้งหนี้ ใบเสนอราคา สัญญา และหลักฐานการชำระเงิน
4. ควบคุมผู้รับเหมา ติดตามคุณภาพงานและค่าใช้จ่ายของ รปภ. แม่บ้าน คนสวน ผู้รับเหมาซ่อมบำรุง และผู้ให้บริการต่าง ๆ
5. ดำเนินการตามข้อบังคับและมติสมาชิก กรรมการไม่ควรตัดสินใจเรื่องสำคัญโดยอาศัยความเห็นส่วนตัว หากเรื่องนั้นอยู่ในอำนาจของที่ประชุมใหญ่หรือมีขั้นตอนเฉพาะ
6. สื่อสารกับสมาชิกอย่างโปร่งใส ควรมีรายงานผลการดำเนินงานและข้อมูลทางการเงินที่สมาชิกสามารถตรวจสอบได้ตามสิทธิและหลักเกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง
กรมที่ดินเผยแพร่ข้อมูลว่าอำนาจหน้าที่ของนิติบุคคลครอบคลุมถึงการกำหนดระเบียบเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์สาธารณูปโภค การอยู่อาศัย การจราจร และการเรียกเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและจัดการสาธารณูปโภค

3. กรรมการมีอำนาจมากแค่ไหน?
คำตอบคือ กรรมการมีอำนาจบริหาร แต่ไม่ได้มีอำนาจเหนือกฎหมาย ข้อบังคับ หรือที่ประชุมใหญ่สมาชิก
ก่อนตัดสินใจเรื่องสำคัญ ควรตรวจสอบ 4 เรื่อง
มีอำนาจหรือไม่ → ต้องผ่านมติใคร → มีงบประมาณหรือไม่ → มีเอกสารรองรับหรือไม่
ตัวอย่างเรื่องที่ควรตรวจสอบเป็นพิเศษ ได้แก่

• การปรับค่าส่วนกลาง
• การทำสัญญาระยะยาว
• การใช้งบประมาณจำนวนมาก
• การออกระเบียบใหม่
• การว่าจ้างผู้รับเหมารายสำคัญ
• การดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลาง

Common Mistake
เข้าใจว่า “เป็นกรรมการแล้วสามารถอนุมัติทุกเรื่องได้” ในความเป็นจริงต้องพิจารณาข้อบังคับและมติที่ประชุมใหญ่ประกอบด้วย

4. การขึ้นค่าส่วนกลางทำได้หรือไม่?
ทำได้ในบางกรณี แต่ต้องดำเนินการตามขั้นตอนที่ถูกต้อง

กรมที่ดินตอบข้อหารือเมื่อเดือนมีนาคม 2569 ว่า หากอัตราค่าส่วนกลางถูกกำหนดไว้ในข้อบังคับ และที่ประชุมใหญ่มีมติเปลี่ยนแปลงอัตรา นิติบุคคลต้องยื่นขอแก้ไขข้อบังคับต่อเจ้าพนักงานที่ดิน และเมื่อจดทะเบียนแก้ไขแล้วจึงมีผลใช้บังคับตามหลักเกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง

แต่หากอัตราดังกล่าวไม่ได้กำหนดไว้ในข้อบังคับ การเปลี่ยนแปลงตามมติที่ประชุมใหญ่อาจไม่ต้องแก้ไขข้อบังคับ ทั้งนี้ต้องพิจารณาเอกสารของแต่ละโครงการเป็นรายกรณี
Best Practice
ก่อนเสนอขึ้นค่าส่วนกลาง ควรจัดทำ

• ค่าใช้จ่ายย้อนหลัง
• งบประมาณปีถัดไป
• รายการงานที่ต้องเพิ่ม
• เหตุผลในการปรับราคา
• อัตราเดิมและอัตราใหม่
  
• ผลกระทบต่อสมาชิก

การนำข้อมูลเหล่านี้เสนอสมาชิกจะช่วยให้การตัดสินใจมีเหตุผลและตรวจสอบได้

5. ลูกบ้านไม่จ่ายค่าส่วนกลาง กรรมการทำอย่างไร?

กฎหมายกำหนดให้ผู้ที่ชำระค่าใช้จ่ายล่าช้าต้องชำระค่าปรับตามหลักเกณฑ์ และกรณีค้างชำระตั้งแต่ 3 เดือนขึ้นไป อาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภคตามหลักเกณฑ์และข้อบังคับที่เกี่ยวข้อง

หากค้างชำระตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป เจ้าพนักงานมีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระจนกว่าจะชำระครบตามเงื่อนไข

ขั้นตอนที่แนะนำ

1. ตรวจสอบยอดค้าง
2. แจ้งยอดให้สมาชิกทราบ
3. ส่งหนังสือแจ้งเตือน
4. คำนวณค่าปรับตามหลักเกณฑ์
5. ดำเนินมาตรการตามข้อบังคับ
6. หากจำเป็น จึงดำเนินการทางกฎหมาย

Warning ไม่ควรใช้วิธีประจาน ข่มขู่ หรือดำเนินมาตรการเกินกว่าที่กฎหมายและข้อบังคับกำหนด

6. การบริหารบัญชีและเงินส่วนกลาง

เรื่องการเงินเป็นหนึ่งในความเสี่ยงสำคัญที่สุดของกรรมการ อย่างน้อยควรมีระบบตรวจสอบ

รายรับ → เงินฝาก → รายจ่าย → เอกสาร → ผู้อนุมัติ → หลักฐานการจ่าย

เอกสารที่ควรจัดเก็บ เช่น

• ใบเสร็จรับเงิน
• ใบแจ้งหนี้
• ใบเสนอราคา
• ใบสั่งซื้อ/สั่งจ้าง
• สัญญา
• ใบตรวจรับงาน
• หลักฐานการโอนเงิน
• รายงานการประชุม
• รายงานทางการเงิน

กรมที่ดินมีระเบียบเกี่ยวกับหลักเกณฑ์การจัดเก็บค่าใช้จ่ายและการจัดทำบัญชีของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งเป็นเอกสารสำคัญที่กรรมการควรศึกษาและตรวจสอบสถานะของกฎระเบียบฉบับล่าสุดก่อนนำไปใช้จริง

สรุป: กรรมการมืออาชีพต้องบริหารอย่างไร?

หน้าที่ของ กรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ไม่ได้จบที่การเก็บค่าส่วนกลาง แต่ต้องบริหารทั้ง เงิน สาธารณูปโภค ผู้รับเหมา เอกสาร สมาชิก และความเสี่ยงของนิติบุคคล

หลักการบริหารที่ควรยึดถือคือ ถูกกฎหมาย + ถูกขั้นตอน + โปร่งใส + มีหลักฐาน + ตรวจสอบได้

ก่อนตัดสินใจเรื่องสำคัญทุกครั้ง กรรมการควรถาม 5 ข้อ

1. มีอำนาจตามกฎหมายหรือข้อบังคับหรือไม่?
2. ต้องผ่านมติที่ประชุมใหญ่หรือไม่?
3. มีงบประมาณรองรับหรือไม่?
4. มีเอกสารและหลักฐานเพียงพอหรือไม่?
5. สมาชิกสามารถตรวจสอบได้หรือไม่?

หากตอบคำถามทั้ง 5 ข้อได้ การบริหารหมู่บ้านจะมีระบบมากขึ้น ลดข้อขัดแย้ง และสร้างความเชื่อมั่นให้กับสมาชิกได้ในระยะยาว

Primo Plus ช่วยอะไรได้บ้าง?
สำหรับหมู่บ้านที่ต้องการยกระดับการบริหารจากการทำงานแบบ “แก้ปัญหาเป็นเรื่อง ๆ” ไปสู่ ระบบบริหารนิติบุคคลที่เป็นมืออาชีพ การมีระบบบัญชี การจัดเก็บค่าส่วนกลาง การบริหารผู้รับเหมา การดูแลสาธารณูปโภค และการรายงานผลที่ชัดเจน จะช่วยให้คณะกรรมการบริหารงานได้ง่ายขึ้นและตรวจสอบได้มากขึ้น

Primo Plus จึงมุ่งเน้นการสนับสนุนการบริหารนิติบุคคลให้เป็นระบบ โปร่งใส และช่วยลดภาระของคณะกรรมการ เพื่อให้กรรมการมีเวลาโฟกัสกับการตัดสินใจเชิงบริหารที่สำคัญมากกว่าเดิม

FAQ: คำถามที่พบบ่อย
Q1: กรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่อะไร?
A: มีหน้าที่ดำเนินกิจการของนิติบุคคลตามกฎหมาย ข้อบังคับ และมติที่ประชุมใหญ่ รวมถึงดูแลสาธารณูปโภค บริหารค่าส่วนกลาง การเงิน ผู้รับเหมา และงานส่วนกลางของหมู่บ้าน

Q2: กรรมการขึ้นค่าส่วนกลางเองได้หรือไม่?
A: ไม่ควรสรุปว่าสามารถทำได้เองทุกกรณี ต้องตรวจสอบข้อบังคับและขั้นตอนการอนุมัติ หากอัตราค่าส่วนกลางอยู่ในข้อบังคับ อาจต้องดำเนินการแก้ไขข้อบังคับตามขั้นตอนที่กรมที่ดินกำหนด

Q3: ลูกบ้านค้างค่าส่วนกลาง 3 เดือนทำอย่างไร?
A: อาจดำเนินมาตรการระงับบริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภคตามกฎหมาย ข้อบังคับ และหลักเกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง โดยต้องดำเนินการอย่างถูกขั้นตอน

Q4: ลูกบ้านค้างค่าส่วนกลาง 6 เดือนมีผลอย่างไร?
A: กฎหมายกำหนดกลไกให้เจ้าพนักงานสามารถระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระจนกว่าจะชำระครบตามเงื่อนไข

Q5: กรรมการสามารถใช้เงินส่วนกลางได้หรือไม่?
A: ใช้ได้เฉพาะภายในขอบเขตอำนาจและวัตถุประสงค์ที่เกี่ยวข้อง โดยควรมีงบประมาณ การอนุมัติ และเอกสารหลักฐานรองรับอย่างเหมาะสม

Q6: กรรมการต้องเปิดเผยรายรับ–รายจ่ายหรือไม่?
A: การบริหารควรยึดหลักโปร่งใสและตรวจสอบได้ โดยต้องปฏิบัติตามกฎหมาย ข้อบังคับ และสิทธิของสมาชิก การจัดทำรายงานทางการเงินอย่างสม่ำเสมอเป็นแนวทางที่ดีในการลดข้อพิพาท

Q7: จ้างบริษัทบริหารแล้วกรรมการหมดหน้าที่หรือไม่?
A: ไม่ใช่ บริษัทเข้ามาทำงานตามขอบเขตสัญญา แต่กรรมการยังต้องกำกับดูแลและตัดสินใจในเรื่องที่อยู่ในอำนาจของคณะกรรมการหรือที่ประชุมใหญ่

Q8: กรรมการต้องดูแลสาธารณูปโภคอะไรบ้าง?
A: ขึ้นอยู่กับทรัพย์สินและสาธารณูปโภคที่อยู่ในความรับผิดชอบของนิติบุคคล เช่น ถนน สวน ระบบไฟส่องสว่าง และระบบส่วนกลางต่าง ๆ

Q9: กฎหมายจัดสรรที่ดินมีการเปลี่ยนแปลงในปี 2569 หรือไม่?
A: มี โดยพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2568 มีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2569 และมีการปรับปรุงหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินและการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

หากต้องการคำปรึกษาหรือบริการด้านการบริหารนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแบบครบวงจร ทีมงาน Primo Plus พร้อมดูแลคุณด้วยประสบการณ์กว่า 10 ปี คลิกเลย : ให้คำปรึกษา ตรวจประเมินหน้างานฟรี!

หากคุณกำลังมองหาบริษัทบริหารหมู่บ้านที่เชื่อถือได้ ทีมงานของเราพร้อมให้คำปรึกษาและวางแผนการบริหารจัดการที่เหมาะสมกับหมู่บ้านของคุณ ติดต่อขอรับคำปรึกษาได้ที่ www.primoplus.co.th เรายินดีให้คำแนะนำและวางแผนการบริหารจัดการที่เหมาะสมกับหมู่บ้านของคุณ